общее имущество

Общее имущество — формы управления

Опубликовано Опубликовано в рубрике Управление общим имуществом

При выборе подходящей недвижимости стоит обращать внимание на форму управления общим имуществом. В зависимости от формы, зависит величина коммунальных услуг и наличие дополнительный платежей. Так, например, если взять товарищество собственников, то там могут быть предусмотрены вступительные взносы и дополнительные. Но обо всем по порядку.

Первые правовые основы приватизации гражданами жилых помещений были установлены постановлением Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 года № 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда», а впоследствии закреплены Законом Республики Беларусь от 11 декабря 1990 года № 457-XII «О собственности в Республике Беларусь». В целях реализации указанного постановления было принято Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт в Белорусской ССР, утвержденное постановлением Совета Министров Белорусской ССР и Белорусского республиканского совета профессиональных союзов от 6 июня 1989 года № 184.

В нем предусматривалось, что продаже гражданам подлежат занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, требующих реконструкции или капитального ремонта. Данным постановлением в целях эффективной эксплуатации многоквартирных домов вводилась такая форма самоорганизации граждан, как товарищество индивидуальных владельцев квартир. Создание товариществ индивидуальных владельцев квартир допускалось только в тех домах, в которых все квартиры проданы в личную собственность граждан. 16 апреля 1992 года был принят Закон Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (далее – Закон о приватизации), который направлен на создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также на обеспечение эффективного использования и содержания жилищного фонда. Статья 35 Закона о приватизации также содержала норму о создании собственниками жилых помещений в полностью приватизированном доме организации для управления общим имуществом – товарищества по эксплуатации дома. Однако, несмотря на закрепленную в Законе о приватизации возможность самостоятельного управления жильцами своим домом, инициативы граждан по созданию товариществ по эксплуатации дома не наблюдалось, отчасти это было обусловлено и отсутствием нормативно-правовой базы, являющейся основой для регулирования данных отношений.

Проявившаяся в условиях дестабилизации экономики республики в середине 90-х годов острая нехватка бюджетных средств вызвала необходимость поиска новых подходов к решению проблем управления жилищным фондом, в связи с чем Минским горисполкомом было принято решение от 17 апреля 1997 года № 314 «О создании совместного домовладения». Данное решение является первым нормативным правовым актом в республике, который определяет способы управления недвижимым имуществом многоквартирного дома. Решением утверждалось временное Положение о совместных домовладениях, типовой устав товарищества собственников и учредительный договор о создании товарищества. Данное решение имело юридическую силу только в отношении жилищного фонда, расположенного на территории г. Минска, и не могло применяться на территории всей республики, в связи с чем следующим документом был Закон Республики Беларусь от 8 января 1998 года «О совместном домовладении» (далее – Закон № 135-З), который большей частью состоит из норм Положения о совместных домовладениях, утвержденного решением Минского городского исполнительного комитета от 17 апреля 1997 года № 314, и по сути дела ничего принципиально нового в сфере управления многоквартирными домами не устанавливает.

Вместе с тем указанные нормативно-правовые акты юридически закрепили возможность выбора гражданами способа управления недвижимым имуществом многоквартирного дома. Закон № 135-З определяет, что управление недвижимым имуществом совместного домовладения (в том числе и многоквартирного жилого дома) может осуществляться одним из следующих способов:
— непосредственным управлением;
— управлением через товарищество собственников;
— иным способом, предусмотренным законодательством Республики Беларусь.
Указанные способы в соответствии с Законом № 135-З могут применяться при управлении недвижимым имуществом:
— многоквартирных жилых домов;
— объектов недвижимости, состоящих только из изолированных нежилых помещений;
— блокированных жилых домов.

Принятый в целях совершенствования управления общим имуществом многоквартирных жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков Указ Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 года № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (далее – Указ № 538) устанавливает другой, исчерпывающий, перечень способов управления общим имуществом многоквартирного дома:
— непосредственно собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, если в таком жилом доме находится не более пяти жилых и нежилых помещений, принадлежащих разным собственникам;
— товариществом собственников или организацией застройщиков, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома;
— уполномоченным лицом по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством;
— организацией, управляющей общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Кроме того, Указом № 538 установлено, что для решения вопросов, связанных с управлением общим имуществом многоквартирного жилого дома, могут привлекаться организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда, и иные организации. Как вполне обоснованно отмечается некоторыми авторами, при анализе определенных Указом № 538 способов управления непонятна сущность подп. 1.6. пункта 1, в соответствии с которым председатель правления товарищества собственников или организации застройщиков обязан в течение шести месяцев после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию обеспечить проведение общего собрания по вопросу определения способа управления общим имуществом многоквартирного жилого дома. Если собственниками жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном доме уже создано товарищество собственников или организация застройщиков, следовательно, соответствующий способ управления ими уже выбран, и согласно ст. 15 Закона № 135-З способ управления общим имуществом многоквартирного жилого дома собственники вправе самостоятельно изменить в любое время в порядке, установленном данным Законом.

Для определения положительных и отрицательных моментов практической реализации указанных способов управления общим имуществом многоквартирного жилого дома рассмотрим каждый из них детально.

Вопросы совместного домовладения актуальны не только для юридических лиц, но и для обычных граждан. Сегодня практически любое здание является объектом совместного домовладения, потому что чаще всего имеет более одного собственника.

В связи с активным строительством, ведущимся в нашей стране, вопросы совместного домовладения все чаще и чаще стали предметом разбирательства в судебном порядке .

Отношения собственников совместного домовладения регулируются в первую очередь Законом Республики Беларусь от 08 января 1998 года № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон № 135-З), некоторыми нормами Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З), а также главами 13 — 16 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).

Закон № 135-З определяет совместное домовладение как правоотношения собственников недвижимого имущества, включая земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.

Общее имущество совместного домовладения — это обслуживающее более одного собственника части недвижимого имущества: лестницы и лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри жилых или нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования .

Для управления общей собственностью в соответствии с Законом № 135-З1 может быть выбран один из двух способов управления: товарищество собственников или непосредственное управление.

Созданные собственниками товарищества являются юридическими лицами, деятельность которых направлена непосредственно на содержание и управление совместным домовладением. Каждый собственник независимо от того, является ли он членом товарищества собственников, обязан нести расходы по содержанию совместного домовладения пропорционально занимаемой площади.

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых или нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.
В соответствии с Законом № 135-З,товарищество собственников — это некоммерческая организация, и создается оно только для того, чтобы обслуживать совместное домовладение. Никакой коммерческой деятельностью товарищество собственников заниматься не вправе.

Основная статья расходов собственника совместного домовладения — это расходы по его содержанию: уборка придомовых территорий, подъездов, замена лампочек, осуществление текущего ремонта и др. Кроме того, каждый собственник обязан отчислять денежные средства на капитальный ремонт. На сегодняшний день проблема состоит в том, что размер этих отчислений для юридических лиц не определен.

Например, Минский городской исполнительный комитет принял решение о том, что отчисления на капитальный ремонт аккумулируются на счетах жилищно-эксплуатационных организаций. Однако размер этих отчислений, сроки их уплаты до настоящего момента никаким нормативным актом не установлены.

Расходы по содержанию совместного домовладения — это камень преткновения в спорах между эксплуатирующей организацией и участником совместного домовладения. Зачастую собственники отказываются нести расходы в добровольном порядке, потому что они желают ознакомиться с калькуляцией расходов. Зачастую эксплуатирующей организацией являются ЖРЭО, которым здания совместного домовладения переданы на баланс. При расчете ЖРЭО суммирует эксплуатационные расходы по всему району и делит на количество собственников и арендаторов пропорционально занимаемой площади, не привязывая расчет к обслуживанию конкретного домовладения. Все эти вопросы являются основной причиной возникающих в суде споров .

Вместе с тем иной методики расчета нет. Есть Инструкция о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг, утвержденная Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь 24 мая 2004 № 13. В ней указано, что техническое обслуживание жилого дома включает затраты по текущей эксплуатации и общему ремонту жилых домов, уборку, освещение вспомогательных помещений и придомовой территории. Плата за техническое обслуживание осуществляется по ставкам, устанавливаемым в расчете на 1 квадратный метр площади.

Следует отметить, что в соответствии с Законом № 133-З право собственности на помещения, находящиеся в общей собственности, переходит одновременно с переходом прав на жилые или нежилые помещения, пропорционально размеру приобретаемых помещений. Механизм регистрации перехода прав на имущество, находящееся в совместной собственности не разработан, поэтому регистрация этих прав в настоящее время не производится. Обязанность же оплачивать расходы на содержание имущества, находящегося в общей собственности покупатель приобретает одновременно с правом собственности на объект недвижимости.